Nova cartilha alerta para riscos do exercício ilegal da advocacia na gestão de condomínios

Material chama atenção para práticas comuns no mercado condominial, como assessoria jurídica incluída em contratos de administração, orientação em assembleias por não habilitados e estratégias de cobrança conduzidas sem advogado

Magnific/Foto Ilustrativa

A oferta de serviços jurídicos por empresas ou profissionais não habilitados pode expor condomínios, síndicos e moradores a riscos que vão além de uma simples irregularidade profissional. É o que alerta uma cartilha sobre o exercício ilegal da advocacia nas relações condominiais, que mapeia situações recorrentes no setor e chama atenção para possíveis questionamentos sobre a validade de contratos, a responsabilização por prejuízos e a atuação de órgãos de fiscalização.

Elaborado pela Comissão Especial de Direito Condominial da OAB Goiás, pela Associação dos Desenvolvedores do Mercado Condominial e Imobiliário de Goiás (ADEMCI-GO) e pela Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), o material foi pensado para orientar administradoras de condomínios, imobiliárias, empresas de sindicatura profissional, empresas de cobrança e demais prestadores de serviços especializados. A proposta é esclarecer os limites legais de atuação de cada profissional e evitar situações que comprometam a segurança jurídica dos condomínios.

Um dos principais alertas recai justamente sobre atividades que costumam parecer rotineiras na gestão condominial. Segundo a cartilha, a Lei nº 8.906/94 estabelece como privativas da advocacia — além da atuação perante órgãos do Judiciário — os serviços de consultoria, assessoria e direção jurídicas. No dia a dia dos condomínios, isso inclui a elaboração de pareceres, a interpretação da legislação, a orientação a síndicos e administradores, a análise de riscos legais e a definição de estratégias para conflitos e opiniões sobre convenções e regimentos internos.

A publicação destaca cinco situações que merecem atenção redobrada: a assessoria jurídica oferecida como benefício embutido em contratos de administração condominial; departamentos jurídicos internos que atendem clientes externos sem o devido registro como sociedade de advocacia; pareceres emitidos por profissionais não habilitados; orientação jurídica prestada em assembleias por representantes de administradoras; e estratégias de cobrança ou contencioso definidas sem a participação de um advogado habilitado.

Para o advogado especialista em Direito Condominial Gabriel Barto, a preocupação central está na segurança das decisões tomadas pelo condomínio. "Em muitos casos, o síndico acredita estar recebendo apenas um suporte adicional da administradora ou de outra empresa contratada, quando, na prática, aquela orientação pode entrar no campo de uma atividade jurídica privativa. O problema aparece quando uma decisão tomada com base nessa orientação gera prejuízo, conflito ou é posteriormente questionada. Respeitar os limites profissionais não é burocracia: é uma forma de proteger o condomínio, o síndico e os próprios condôminos", explica Barto.

A cartilha ressalta que a irregularidade pode ocorrer até de forma involuntária, quando empresas tentam ampliar o pacote de serviços oferecido aos clientes. A intenção de proporcionar comodidade, no entanto, não elimina os riscos de uma atuação fora dos limites legais. A premissa do material é que administradores, contadores, engenheiros, arquitetos, síndicos profissionais e advogados têm atribuições complementares, mas precisam respeitar as competências próprias de cada atividade.

Mas o que acontece, na prática, quando essa linha é ultrapassada? O documento aponta que podem surgir discussões sobre a validade de contratos, responsabilidade civil por eventuais prejuízos e a obrigação de interromper atividades incompatíveis com a legislação. Dependendo do caso concreto, a situação ainda pode provocar a atuação de órgãos de fiscalização profissional, do Ministério Público e do Poder Judiciário — com prejuízos que, segundo a publicação, podem alcançar não apenas a empresa responsável, mas também condomínios, síndicos e usuários dos serviços.

O material reforça ainda o entendimento consolidado nos tribunais: a jurisprudência reconhece que consultoria, assessoria e direção jurídicas integram o núcleo da advocacia e não podem ser exploradas por sociedades empresárias sem registro na OAB. A cartilha cita também entendimento do Superior Tribunal de Justiça sobre contratos que envolvem a prestação de serviços privativos da advocacia sem observância dos requisitos da Lei nº 8.906/94.

Para Gabriel Barto, a profissionalização crescente do setor torna essa delimitação ainda mais relevante. "O condomínio hoje administra patrimônio, contratos, funcionários, fornecedores, conflitos entre moradores e decisões que podem produzir consequências financeiras relevantes. Quanto maior essa complexidade, maior precisa ser o cuidado com a origem da orientação jurídica recebida. Uma orientação equivocada pode transformar um problema inicialmente simples em um passivo para toda a coletividade", afirma.

Gabriel Barto, advogado especialista em Direito CondominialDivulgação

A cartilha reforça, por fim, que respeitar as competências profissionais não significa criar barreiras para administradoras ou demais empresas do setor. A proposta é estabelecer relações mais seguras e transparentes, reduzir conflitos e proteger condomínios e consumidores. O documento conclui que a observância dos limites previstos na Lei nº 8.906/94 representa também um compromisso com ética, responsabilidade e qualidade dos serviços prestados no mercado condominial.

Proteção aos condomínios

Márcio Spimpolo, presidente da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), diz que a publicação desta cartilha é um passo importante para o amadurecimento e a profissionalização do mercado condominial brasileiro. Segundo ele, o objetivo não é criar qualquer reserva de mercado ou restringir a atuação dos demais profissionais que são fundamentais para o funcionamento dos condomínios, mas deixar claros os limites legais de cada atividade.

“Quando falamos de questões jurídicas, é fundamental que sejam respeitadas as atribuições próprias da advocacia, porque isso representa segurança para os condomínios, síndicos, administradoras e condôminos. Um mercado mais profissional é aquele em que todos conhecem e respeitam suas responsabilidades e competências. Mais do que proteger uma profissão, estamos falando de proteger o cidadão, os condomínios e a própria qualidade das relações condominiais, contribuindo para um setor mais ético, transparente e seguro”, sublinha. 

Anderson Rau, advogado Condominialista e Imobiliário e diretor estadual da Associação Nacional da Advocacia Condominial em Goiás (ANACO-GO), avalia que a crescente profissionalização do mercado condominial e imobiliário exige, na mesma proporção, respeito aos limites técnicos e legais de atuação de cada profissão. Para ele, a defesa intransigente das prerrogativas da advocacia não representa corporativismo ou reserva de mercado, mas a proteção da própria sociedade, assegurando que a consultoria, a assessoria e a orientação jurídicas sejam exercidas por profissionais legalmente habilitados, submetidos à fiscalização, à ética e à responsabilidade inerentes à profissão.

“A Cartilha representa importante avanço institucional ao orientar o mercado, prevenir práticas irregulares e reafirmar que relações condominiais mais seguras e profissionais pressupõem o respeito às competências de cada agente. Valorizar a advocacia séria, técnica e independente é, sobretudo, fortalecer a segurança jurídica de todo o segmento condominial e imobiliário”, salienta.

Caio César Mota, presidente da Associação dos Desenvolvedores do Mercado Condominial e Imobiliário do Estado de Goiás (ADEMCI-GO), defende que a Cartilha Institucional "Advocacia, Segurança Jurídica e o Mercado Condominial" sinaliza o fortalecimento de instituições comprometidas com o cumprimento das normas vigentes e com a legalidade nas relações condominiais. De acordo com ele, a iniciativa demonstra maturidade institucional e disposição para tratar, de forma técnica e responsável, um tema sensível ao bom funcionamento do setor.

“Nosso desejo é de que a Cartilha seja amplamente conhecida e observada por todos os agentes do mercado condominial, servindo de referência para orientar condutas, prevenir riscos e esclarecer, de forma objetiva, onde termina a atuação legítima de cada profissão e onde começa o exercício privativo da advocacia. O respeito a esses limites fortalece a credibilidade das empresas que atuam com responsabilidade, protege os condomínios e consolida a confiança que a sociedade deposita em nosso mercado”, acrescenta.